Agents immobiliers : le CNTGI restructuré par la loi Égalité et citoyenneté

L’article 124 de la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté modifie plusieurs articles de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. La première mouture du projet de loi autorisait le gouvernement à prendre ces mesures par ordonnance. Finalement, les parlementaires ont opté pour une modification directe dans la loi Égalité et citoyenneté elle-même.

Les changements opérés portent essentiellement sur le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) qui cumule désormais les fonctions de déontologie, conseil, contrôle et discipline pour les professionnels régis par la loi Hoguet. Un décret en Conseil d’État en fixera les conditions d’application.

La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, créée par la loi ALUR avec le Conseil national (CNTGI), disparaît au profit de ce dernier. C’est donc au CNTGI que le rôle de la commission incombera. C’est lui qui assumera les fonctions de contrôle et de discipline originairement dévolues à la commission, dans les conditions fixées un décret en Conseil d’État à paraître. Ainsi, il transmettra à l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation toute information relative à des infractions ou manquements mentionnés aux articles L. 511-5 à L. 511-7 du code de la consommation susceptibles d’être imputables à des personnes régies par la loi Hoguet (informations précontractuelles et pratiques commerciales notamment).

Surtout, il connaîtra de l’action disciplinaire exercée en cas de négligence grave ou de manquements aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie commis par des professionnels soumis à la loi Hoguet.

Le CNTGI créera et tiendra à jour un répertoire des personnes sanctionnées, avec l’indication des sanctions exécutoires. Le répertoire précisera si les décisions sont définitives. Celles annulées ou modifiées à la suite de l’exercice d’une voie de recours en seront supprimées. Les modalités et le fonctionnement de ce répertoire seront déterminés par un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la CNIL.

 

Compte tenu de ces évolutions, la loi Égalité et citoyenneté adapte la composition du CNTGI à ses différents rôles et prévoit un mode de financement par les professionnels régis par la loi Hoguet.

En règle générale, le CNTGI statue en formation collégiale, ce n'est qu'en matière de sanctions disciplinaires qu'il statue en formation restreinte.

Sauf dispositions contraires, c’est le collège qui exerce les missions du CNTGI. Il comprend 21 membres :

— un magistrat de l’ordre judiciaire en activité ou un magistrat honoraire ;

— sept personnes exerçant les activités mentionnées à l’article 1er de la loi Hoguet, choisies en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes régies par la loi de 1970 ;

— cinq personnes ayant cessé d’exercer ces mêmes activités depuis au moins 2 ans à la date de leur nomination, choisies dans les mêmes conditions ;

— cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation ;

— trois personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier, notamment en droit des copropriétés ou de l’immobilier, dont l’une est désignée présidente du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.

En cas d’empêchement du président, il est suppléé par celle des trois personnalités qualifiées qui ne siège pas en formation restreinte.

Le président et les membres du collège sont nommés par arrêté conjoint du garde des Sceaux, ministre de la justice, du ministre chargé du logement et du ministre chargé de la consommation. Des suppléants du même sexe que les titulaires sont nommés dans les mêmes conditions et l’écart entre le nombre de femmes et le nombre d’hommes ne peut être supérieur à un dans le collège et dans chaque catégorie de personnes ainsi définie.

Les membres du collège sont nommés pour une durée de 3 ans renouvelable. En cas d’impossibilité pour un membre de mener à terme son mandat, un nouveau membre est nommé pour la durée du mandat restant à courir.

En matière de sanctions disciplinaires, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières statue en formation restreinte.

Celle-ci est composée du magistrat de l’ordre judiciaire qui en est le président, de trois membres élus parmi les cinq personnes ayant cessé d’exercer, d’un membre élu parmi les cinq représentants des consommateurs et d’un membre élu parmi les trois personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier. En cas d’empêchement de ce dernier, il est suppléé par celui des autres membres du même groupe qui n’est pas le président du Conseil.

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières disposera également d’un service chargé de procéder aux enquêtes préalables à l’ouverture des procédures disciplinaires. Ce service est dirigé par le président du CNTGI et composé d’enquêteurs habilités par ce dernier.

Le bureau du CNTGI est composé du président du collège et de deux membres élus parmi les cinq personnes ayant cessé d’exercer et les cinq représentants des consommateurs. Il est chargé d’exercer, en matière de sanctions disciplinaires, les attributions mentionnées aux articles 13-5-2 et 13-5-3 (suspension provisoire et enquête) de la loi Hoguet. Les membres du bureau ne peuvent pas siéger dans la formation restreinte.

 

De manière générale, le personnel du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières est composé d’agents publics détachés ou mis à sa disposition, d’agents contractuels de droit public et de salariés de droit privé.

Lors du débat parlementaire, la ministre du logement avait indiqué que la nouvelle instance unique ne serait pas un ordre professionnel mais une « autorité cohérente », dotée de la personnalité morale et de moyens budgétaires financés par les professionnels. C’est en effet pour cause de problèmes de financement que la commission de contrôle n’a pas vu le jour. Si l’instance de régulation unique peut pallier cette difficulté économique, certains parlementaires ont fait valoir qu’en fusionnant deux structures qui étaient initialement appelées à fonctionner de manière séparée, la loi Égalité et citoyenneté modifiait l’équilibre recherché par la loi ALUR.

En tout cas, le financement du CNTGI sera assuré par le versement de cotisations professionnelles forfaitaires acquittées par les personnes régies par la loi Hoguet. Les cotisations seront recouvrées par le Conseil national. Leur montant sera fixé par décret, pris après avis du CNTGI et des organisations représentatives des professionnels, sans pouvoir excéder 50 euros. Le Conseil national désignera un commissaire aux comptes et un commissaire aux comptes suppléant, et sera soumis au contrôle de la Cour des comptes.

L’article 13-1 de la loi Hoguet précise désormais que le CNTGI est une autorité publique dotée de la personnalité morale. Il pourra donc ester en justice mais aussi y être attrait. S’agissant d’une autorité publique, le juge compétent est, en principe, le juge administratif.

Afin de généraliser le principe de confidentialité des données consacré par la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi Égalité et citoyenneté déplace l’ancien article 13-3 de la loi Hoguet l’instaurant, du titre II bis réservé à l’encadrement et au contrôle des activités, au titre Ier, plus général, traitant de l’exercice des activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce, sous un nouvel article 4-3. Le principe en soi demeure le même. Ainsi, sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les professionnels de l'immobilier visés à l’article 1er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sont tenus de respecter la confidentialité des données dont ils ont connaissance dans l'exercice de leurs activités. Lorsqu’il s’agit de personnes morales, cette obligation doit être respectée par leurs représentants légaux et statutaires. Ce principe ne fait toutefois pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat ni au signalement d'un habitat manifestement indigne dans le cadre de la mise en œuvre du droit au logement vis-à-vis de la commune de la personne concernée.

 

Si les nouvelles attributions dévolues au CNTGI n’en font pas un véritable ordre professionnel à part entière, il  semble qu’il s’en approche compte tenu de l’ensemble de ses missions et pouvoirs élargis, et de son indépendance financière. Cela peut être une opportunité pour les professionnels. Ils pourront faire valoir auprès de la clientèle davantage de transparence dans le contrôle de leurs activités et de responsabilisation au sein même de la profession.